Vídeň je rájem nájemníků – tady je důvod. (Praha ne)
11. 7. 2025
Sociální bydlení tvoří téměř polovinu z 1 milionu domů ve městě. Systém není dokonalý, ale mnoho věcí funguje správně, píše odborný asistent v oboru plánování a bydlení na Katedře pozemkové ekonomiky Univerzity v Cambridge Justin Kadi.
Pokud jde o příklady osvědčených postupů v debatě o bydlení, na Vídeň se často odkazuj. Rakouské hlavní město skutečně zaujímá významné místo v příbězích o úspěšné politice bydlení. Článek v týdeníku Observer dospěl k závěru, že Vídeň dokazuje, že „důstojné bydlení pro všechny“ není nemožný sen. A deník New York Times ji dokonce prohlásil za „ráj nájemníků“.
Značná část přitažlivosti Vídně souvisí s velkým množstvím sociálních bytů. Ty tvoří asi 43 % z přibližně 1 milionu bytů ve městě. Přibližně polovina z nich je ve vlastnictví města. Druhou polovinu poskytují a spravují bytová družstva s omezeným ziskem – rakouská verze poskytovatelů sociálního bydlení, kteří mohou dosahovat malého zisku na financování své činnosti. Sociální bydlení není určeno pouze pro osoby s nízkými příjmy, ale také pro domácnosti střední a dokonce i některé domácnosti vyšší střední třídy.
Pozitivní dopady jsou přímo měřitelné. Nájemné v sektoru sociálního bydlení je výrazně nižší než na soukromém trhu s nájemním bydlením: nově pronajaté jednotky v sektoru bytů s omezeným ziskem a obecních bytů stojí asi o 30 % méně. Kvalita bydlení je přitom často vyšší, zejména v bytovém fondu s omezeným ziskem. Dostupnost sociálního bydlení navíc tlumí nájemné na soukromém trhu s nájemním bydlením, jak ukázala nedávná studie.
Tento sektor nevznikl přes noc. Má své kořeny v komunálním socialismu „rudé Vídně“ ve 20. letech 20. století, kdy Sociálně demokratická dělnická strana zavedla dalekosáhlou sociální politiku s cílem zlepšit životní podmínky dělnické třídy. Financováno z progresivních daní, hrálo bydlení významnou roli. Dnes jsou sociálně demokraté stále u moci a sociální bydlení pokračuje, i když v jiné formě. Od 80. let 20. století výstavba obecních bytů upadá a roste počet bytů s omezeným ziskem. Značná část financování pochází z 1% odvodů ze mzdy každého zaměstnance ve Vídni.
Zvláště pozoruhodnou vlastností vídeňského sektoru sociálního bydlení je jeho pozoruhodná stabilita. Zatímco privatizace zanechala v tomto sektoru hluboké stopy v městech jako Londýn, Berlín a dalších velkých evropských městech, ve Vídni byl její dopad mnohem mírnější. Na počátku 21. století prodala rakouská konzervativní/pravicová koaliční vláda bytová družstva ve vlastnictví federální vlády finančním investorům, což mělo dopad na bytový fond ve Vídni. Mezitím v 90. letech zavedla federální vláda právo na odkup bytů pro nájemníky v bytovém fondu s omezeným ziskem.
Dosavadní dopad tohoto programu ve Vídni je mírný. Mnoho nájemníků se rozhodlo pokračovat v pronájmu. Spolu s novou výstavbou to znamená, že sociální bydlení relativně nekleslo, ale od 90. let si udržuje stabilní podíl na trhu s bydlením.
Ne vše je tak růžové, jak by se mohlo zdát. Jedním z problémů je dostupnost sociálního bydlení. V systému, kde je tak velká část bytů přidělována byrokratickými prostředky namísto tržními, je přidělování citlivou záležitostí. Žadatelé se mohou zapsat na čekací listinu, která zohledňuje jejich bytovou potřebu a životní situaci i příjem. Bytová družstva přidělují část svého fondu prostřednictvím vlastních kanálů, což systém ještě více komplikuje. Navíc část bytového fondu družstev vyžaduje od nájemníků zálohu, což může být finanční překážkou. Celkově je systém složitý a má tendenci upřednostňovat ty, kteří se v něm umí orientovat a kteří ve městě žijí déle.
Nově příchozí na trh s bydlením si mohou pronajmout soukromé bydlení. Tento sektor se však za poslední tři desetiletí podstatně změnil. Dříve ho komentátoři označovali za „integrační stroj“, který nabízel nízkokvalitní, ale přísně regulované, a proto relativně levné bydlení těm, kteří neměli přístup k sociálnímu bydlení. V 80. letech bylo zhoršování stavu bytového fondu považováno za stále problematičtější a vláda deregulovala zákon o nájmu, aby pronájem byl výnosnější. Stanovení nájemného bylo flexibilnější, byly zavedeny dočasné nájemní smlouvy a pronajímatelé mohli v oblastech s vyššími cenami pozemků účtovat vyšší nájemné. Od té doby byl bytový fond podstatně modernizován, ale levné bydlení zmizelo, což je nevýhodné pro nově příchozí, kteří na něj jsou odkázáni.
Jedním z jednoduchých ponaučení z případu Vídně může být, že politika má význam. Díky dlouhodobému závazku k sociálnímu bydlení a omezené privatizaci lze bydlení zlepšit a zlevnit. Ještě plodnějším ponaučením je možná to, že Vídeň se prostřednictvím politických rozhodnutí podařilo zavést systém poskytování bydlení, který upřednostňuje bydlení jako základní potřebu ve větší míře než jiná evropská města. Tento systém zahrnuje nejen politiky od místní až po federální úroveň, ale také plánovací orgány, developery, pronajímatele, bytová družstva, banky a stavební společnosti. Porozumění tomu, jak tento systém vznikl, jak funguje a jak řeší výzvy, může být nejužitečnějším bodem pro města, která se chtějí od Vídně poučit.
Zdroj v angličtině ZDE
Diskuse