Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) a Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) založila ve 30. letech 20. století vláda USA za účelem získávání fondů na financování hypoték. Kongres pověřil tyto společnosti, aby ve veřejném zájmu vytvářely stabilitu a likviditu na sekundárních trzích hypoték, poskytovaly asistenci týkající se hypoték pro nízko- a středně-příjmové skupiny a propagovaly přístup k hypotékám v celé zemi. Vlastnická struktura těchto institucí byla postupně pozměněna v letech 1968 a 1989 tak, že se ze státem vlastněných podniků staly akciové společnosti. Firmy jsou však nadále státem regulovány a kontrolovány, zda plní veřejně prospěšné cíle, kvůli kterým byly založeny. Státní regulátor dále zajišťuje, aby mělyí adekvátní kapitál a aby jejich podnikání bylo založeno na zdravých finančních základech.

Podpora hypotečního trhu funguje následovně: tyto hypoteční společnosti si půjčí peníze od investorů a následně je půjčují (pomocí dalších zprostředkovatelů, bank apod.) zájemcům o hypotéku. Na straně aktiv těchto společností jsou tedy hypotéky - nemovitostí zajištěné pohledávky, na straně pasiv pak velké množství dluhů vůči vlastníkům dluhopisů vydaných společnostmi. Protože se jedná o firmy s dobrým jménem, jsou dluhopisy těchto firem vnímány jako bezrizikové, a proto investoři požadují nízký úrok - jsou totiž založeny státem, v případě menších problémů mají otevřenou úvěrovou linku ve státním rozpočtu, v případě větších problémů všichni očekávají, že je vláda zachrání. To pak umožňuje poskytovat hypotéky s nižší úrokovou sazbou, než se daří ostatním firmám působící na trhu.

Struktura financování akciových společností je následující: dluhopisy, podřízený dluh, preferenční akcie, obyčejné akcie. V případě zisku dochází k platbě v tomto pořadí (tzn. normální akcionáři mají vyplacený zisk teprve po uspokojení všech předcházejících investorů), v případě likvidace dochází k uspokojování věřitelů také v tomto pořadí - dojde k prodeji aktiv firmy, ze získaných peněz se nejdříve splatí dluhopisy a ostatní normální závazky (nezaplacené faktury, mzdy apod.), pokud zbudou peníze, je zaplacen podřízený dluh, a pokud poté ještě něco zbyde, dojdou na řadu akcionáři. Standardně vydané dluhopisy musí být spláceny - jejich nesplacení by okamžitě vedlo k prohlášení konkurzu. V případě podřízeného dluhu může být platba úroků pozastavena, pokud se společnost dostane do finančních problémů.

Poměr výše kapitálu společnosti vůči hlavním aktivům . byl stanoven na cca. 3,1% . To není překlep, to je limit stanovený regulátorem - a jak Freddie Mac , tak Fannie Mae ho skutečně dodržovaly. Pokud tedy při platbě hypoték dojde ke ztrátám vyšším než 3,1%, měly by tyto společnosti z účetního hlediska začít řešit bankrot. V účetnictví je však možné trochu kouzlit a tak bylo možné pokračovat v činnosti, dokud nedošly peníze. Zatloukat, zatloukat a když už to dál nejde - zatloukat. Vydané dluhopisy měly výrazně kratší dobu splatnosti než poskytnuté hypotéky, a tak si tyto banky musely každý měsíc půjčit několik miliard dolarů na zaplacení starých dluhů. Minulý víkend došlo k tomu, kdy už to dál opravdu nešlo - nikdo asi nebyl ochoten těmto institucím další peníze půjčit.

Státní podpora (ať už přímá nebo očekávaná) a následně nižší úrokové sazby poskytované těmito institucemi vedly k tomu, že Freddie Mac a Fannie Mae získaly v podstatě polovinu amerického hypotečního trhu a 70% všech hypoték, vytvořených v průběhu hypoteční krize. Zároveň však akcie a dluhopisy těchto institucí nakoupily velké fondy a zvláště pak zahraniční centrální banky . Neschopnost splácet tyto dluhopisy by tak způsobila obrovské politické problémy a někteří bohatí lidé by přišli o hodně peněz a reputaci.

Americká vláda se tedy rozhodla zestátnit tyto krachující společnosti a to tak, že zakoupí obrovské množství nových preferenčních akcií. Ostatní vlastníci akcií tak přijdou téměř o všechno a cena akcií se podle toho okamžitě propadla téměř k nule. Pokud by došlo k likvidaci společností, je pravděpodobné, že by stejně akcionáři nedostali nic, takže ti v tomto smyslu dostali, co si zasloužili. Koho tedy americká vláda zachránila? Investory, kteří vložili do společnosti 97% kapitálu - zahraniční centrální bankéře, velké fondy na Wall Street s manažery, kteří mají vysoké platy a dobrý odhad, kam potečou státní peníze a nakonec americké politiky, kteří by museli skousnout krátkodobé problémy na zahraničních trzích a na trhu nemovitosti. Období pana Paulsona končí za pár měsíců a na následujícící nekandiduje, proč si dělat problémy. Kdo na celé transakci prodělal? Američtí daňoví poplatníci.

Co by se stalo, pokud by tyto instituce byly ponechány svému osudu? Po obrovských otřesech na finančních trzích a mezinárodních trzích by poklesly ceny domů na úroveň, která by byla cenově přijatelná, aniž by se museli obyvatelé masivně zadlužovat. Investorům by byl poskytnut jasný signál, že nemají právo na peníze daňových poplatníků, pokud udělají chybu. Volný trh funguje díky tomu, že se lidé snaží nedělat špatná rozhodnutí, protože by museli nést následky. Jakmile lidé nejsou nuceni nést následky, nemají důvod vyhýbat se špatným rozhodnutím. Jak říká investor Jim Rogers, současný stav není volný trh; je to socialismus pro bohaté.

A tak končí pohádka o tom, jak na volném neregulovaném trhu vznikl oligopol, díky úsporám z rozsahu postupně zničil své konkurenty. Mnoho důvěřivých individuálních i zahraničních investorů poskytlo firmám peníze navzdory hrozbě, že při krachu přijdou o všechno... pardon, to je jiná. Tohle je učebnicovým příkladem ekonomických teorií vysvětlujících, jak zbytečné je chtít, aby stát konal dobro. Přesně ukazuje, kam vede morální hazard, jak vypadá rozhodování ovlivněné zájmovými skupinami a jak krátkodobě se rozhodují politikové. Demonstruje jak zbytečný a nefunkční je státní dozor, pod jehož dohledem se celé toto divadlo dělo. Vysvětluje, jak podpora bydlení nakonec nevede k tomu, aby se státní peníze dostaly k lidem, kteří by je potřebovali, ale jak se dostávají k majitelům finančních ústavů, manažérům. Ukazuje, že lidské vlastnosti státních úředníků jsou úplně stejné, jako lidské vlastnosti vysokých manažerů a očekávat od jedněch, že nás zachrání před těmi druhými, je nebezpečná utopie. Prozrazuje, že strategii zatloukat používají úplně všichni, kdo se dostanou do problémů.

Američané konečně začínají zjišťovat, jak drahé bude to "cenově dostupné" bydlení. Bude asi o dost dražší než to, které by měli, pokud by tyto instituce vůbec nevznikly.

Pozn. JČ: Důvodem krachu obou velkých amerických hypotéčních společností zřejmě nebylo to, že je přísně reguloval státní regulátor, avšak naopak to, že na hypotečním trhu docházelo k divokým a nekontrolovaným, kapitálem nepodloženým transakcím. Palkovského doporučení, že americká vláda měla nechat "volnotržní principy", aby drasticky samy upravily (tj. radikálně snížily) ceny nemovitostí, by vedlo k tak drastické situaci, že by to vedlo ke svržení každé vlády. Ve společnosti totiž naštěstí nefungují pouze volné tržní principy, ale také demokracie, a pokud by zásah volného trhu vedl k drastickému ožebračení milionů lidí (k čemuž by došlo v důsledku tzv. "negative equity"), taková situace by měla tak drastický destabilizační potenciál, že by si ji žádná vláda neriskla.

Fenomén "negative equity", který tímto článkem Palkovský doporučuje, je toto:

V důsledku hospodářské krize přijdete o zaměstnání. Zjišťujete, že si už proto nemůžete dovolit splácet hypotéku na váš drahý dům či byt a jste nuceni dům či byt prodat a nastěhovat se k přátelům :(. Zahájíte tedy kroky k prodeji bytu či domu, avšak s hrůzou zjistíte, že v důsledku hospodářské krize tržní hodnota vašeho bytu poklesla o dvacet až třicet procent. Vy jste koupili byt za 300 000 liber a dostali jste na něj hypotéku v téže hodnotě. Doufali jste, že hypotéku, pokud ji nesplatíte, budete moci uhradit prodejem vašeho bytu, jehož cena dále poroste. Vzhledem k tomu však, že cena vašeho bytu drasticky poklesla, je nyní o hodně nižší než půjčka (hypotéka) , kterou jste si na něj vzali. I když byt prodáte, zůstane vám na zbytek života nesplatitelný dluh 30 000 nebo 60 000 liber (bratru jeden dva miliony korun, podle toho, zda hodnota nemovitostí poklesla o deset nebo dvacet procent). Divoké a nekontrolované, často zcela arbitrární tržní finanční spekulace vedou v takové situaci k dlouhodobému ožebračení dosti velkých skupin obyvatelstva, které svou náhlou bídu nijak nezavinilo. Toto je fenomén tzv. "negative equity". Začátkem devadesátých let jím bylo postiženo v Británii několik desítek tisíc domácností, a vedl proto k pádu vlády konzervativního premiéra Johna Majora. Žádná jiná vláda si něco takového už neriskne.

Zajímavým protiargumentem vůči argumentaci Ondřeje Palkovského je článek britského ekonoma Willa Huttona přeložený v Britských listech . Argumentuje v něm: