Toto je zhruba reálný stav, který minimálně v soukromém sektoru platí v celé EU. Rezidua regulace, jako například v Německu, kde pronajimatel nesmí po novém nájemníkovi žádat nájemné, které je vyšší než 20% nad v místě obvyklé tržní nájemné, na tom mohou těžko něco změnit.

Dále pan Křeček, až trapně předvádí, jak jsou mu cizí elementární ekonomické znalosti. Pronajimatel prostě nestanovuje výši nájemného. Pouze přichází na trh se svoji představou o nájemném a strana poptávky buď jeho výši akceptuje, nebo ne. Když ne, tak po jistém čase je pronajimatel nucen požadované nájemné snížit na úroveň, kterou již někdo akceptuje.

Jinak byt zůstává prázdný, což je pro nerozumného majitele žádajícího o dost vyšší, než tržní nájemné dostatečný trest. Opět je to vše popsáno v učebnicích pro studenty ekonomie začátečníky, jako zákon nabídky a poptávky.

Jedinou podmínkou dobrého fungování tohoto zákona je konkurenční prostředí. To je u nás v případě pronájmu bytů ve velkých městech prakticky dokonale splněno. U pronájmu bytů mezi sebou i na současném trhu soutěží obce, jednotliví soukromí vlastníci domů a rodinných domků, vlastníci privatizovaných bytů, družstevníci a konec konců i černí pronajimatelé z řad regulovaných nájemníků.

To vše v rámci obecného dostatku bytů, kdy obsazujeme skvělé 6. místo v počtu bytů na hlavu v celé Evropě, zatímco svou ekonomickou úrovní se pohybujeme kolem dvacátého místa. Představa, že by se tito na sobě naprosto nezávislí pronajimatelé domluvili na ceně je naprosto mimo realitu. Jediné co brání normálnímu trhu s byty je regulace nájemného, která z tohoto trhu vylučuje skoro jeden milion bytů.

Zákon nabídky a poptávky pochopitelně funguje, takže např. v Praze reálné tržní nájemné pokleslo od roku 1996 na jednu až dvě třetiny své původní hodnoty podle velikosti bytu a lokality. Důvodem je převis nabídky bytů nad poptávkou. Jen na jednom serveru seznam.cz je nyní nabízeno v Praze 13 000 bytů k pronájmu.

Po deregulaci nájemného by se jistě uvolnily desetitisíce bytů, které si nyní regulovaní nájemníci drží pro strýčka Příhodu a proto jsou oprávněné odhady, že tržní nájemné i ceny bytů by ještě poklesly minimálně o jednu třetinu oproti současnému stavu.

Je jistě chvályhodné, že si pan Křeček povšiml, že průměrné nájemné za sídlištní byt 3 + 1 se i v Praze dostalo pod 10 000 Kč měsíčně, protože léta strašil naší veřejnost dvacetitisícovými nájmy a ani ve svém článku si neodpustil osočování majitelů, kteří prý očekávají nájemné ve výši 17 000 Kč. Jediné, co majitelé očekávají je, že nájemné po deregulaci se bude jako všude ve světě pohybovat kolem 7 % z tržní ceny bytu ročně. Toto číslo by mu mělo být důvěrně známé, neboť jsem mu ho jenom já řekl mnohokrát.

Zcela jasný důkaz platnosti těchto ekonomických zákonitostí podal nechtěně ve svém článku i pan Křeček, když zcela diletantsky rozumoval nad tržním nájemným v Ústí nad Labem a Ostravě, které se pohybuje kolem 2600 - 2800 Kč měsíčně. To odpovídá již zmiňovaným 7 % z tržní ceny bytu ve zmíněných městech, která se pohybuje kolem okolo 500 000 Kč.

Tržní nájemné v Praze je asi třikrát vyšší jednoduše proto, že ceny bytů jsou zde asi třikrát vyšší než ve zmíněných městech. Výše nájemného se totiž neodvozuje od zbožných přání pronajimatelů, ani od ceny pořízení bytu, ani od nákladů na jejich provoz, ale od tržních cen bytů.

Nájemné totiž není jakýsi příspěvek na náklady pronajimatele spojený s provozem domu, ale především - "úplata za dočasné užívání cizí věci s přihlédnutím k její (tržní) ceně", jak si snadno může každý ověřit i v našem Občanském zákoníku.

Proto často majitelé bytů v méně atraktivních oblastech pronajímají za tržní nájemné, jehož výše ani nedosahuje nákladů na provoz domu. Jednoduše proto, že alternativou je dům prázdný a tedy během několika let zcela zdevastovaný. U nás bude asi 40% bytů s regulovaným nájemným i po úplné deregulaci nájemného pronajímáno za nižší nájemné, než by bylo nájemné odvozené jen od nákladů. A to ne proto, že by pronajimatelé byli lidumilové, ale proto, že převaha nabídky nad poptávkou takto stlačila ceny, Pan Křeček už by si po těch letech mohl tyto prosté skutečnosti zapamatovat a soustavně neohlupovat veřejnost.

Dobře je možno demonstrovat co je to nájemné také na srovnání družstevního vlastnictví bytů a nájemného. Družstevník, chce-li bydlet, musí nejdříve zakoupit družstevní byt (členský podíl) a poté platí do fondu oprav domu částku, která se pouze ze zvyku nazývá nájemné. Nájemník oproti tomu ušetří např. 1 000 000 Kč za koupi družstevního bytu a proto musí, pokud to situace na trhu dovolí, platit nejen do zmíněného "fondu oprav", ale i měsíčně splácet ten milion korun, který za něj do jeho bydlení investoval pronajimatel.

Výmysly typu, že u nás neexistuje regulace nájemného, neboť není upravena žádným předpisem jsou pouhým právnickým hraním se slovy. Nájemné v cca 90 % nájemních bytů není určeno nabídkou a poptávkou a není odvozeno od ceny pronajímaného bytu, ale je dědictvím po již zrušených protiústavních regulačních vyhláškách a majitelům bylo vnuceno proti jejich vůli státem.

Proto i Ustavní soud ve svém nálezu říká, že "pouhou změnou terminologického označení "osobního užívání bytu" za "nájem bytu" při zachování obsahu těchto pojmů nedošlo ke skutečné transformaci právní ( i ekonomické !) regulace odpovídající soustavě tržního hospodářství". Pan Křeček jako typický právní pozitivista prostě nehledí na zásadu smluvní svobody, která je nezbytná k tomu, aby mohla být smlouva respektována, a že každá smlouva konec konců musí být výhodná pro obě smluvní strany.

Jenom jako kuriozitu uvádím, že uzavřít nájemní smlouvu na dobu neurčitou za regulované nájemné může být při konkursním řízení považováno za trestný čin "tunelování" majetku krachující společnosti. Skutečnost, že stát se soustavně dopouští tohoto trestného činu na soukromém majetku je prapříčinou většiny problémů na trhu s byty.

Bagatelizování skutečných ekonomických a sociálních důsledků regulace nájemného patří k standardní výbavě zastánců regulace. Její vliv na zvyšování nezaměstnanosti, snižování porodnosti a špatnou funkci hospodářství může nevidět jen slepý. Souhrnně lze konstatovat, že regulace nájemného nám přináší větší škody, než veškeří tuneláři. Odhaduje se, že zpomaluje roční růst hospodářství asi o 1 %. Protože však ukradené peníze jsou vidět, zatímco nevytvořené nikoliv, veřejnost právem odsuzuje tuneláře, zatímco na regulovčíky neprávem zapomíná.

V Praze dne 19.3.2004

Robert Axamit

tiskový mluvčí a místopředseda OSMD